Når det kommer til en Office Lease, er det alle Fine Print

By | april 30, 2019

Sidste uge vi kiggede på et par af de ting, du bør overveje før leasing at første office eller butiksfacade for din virksomhed. For at opsummere, bør du ikke kun overveje den gamle standard “beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed,” men også overveje ting som tilstrækkelig parkering, antallet af medarbejdere, der bliver arbejde onsite og fremtidige vækst fremskrivninger. Jeg understregede, at det var vigtigt ikke at blive fanget i øjeblikket. Du bør tage dig tid til at finde den plads bedst egnet til din forretning for langdistanceflyvninger, ikke bare for i dag.
Denne uge vil vi drøfte det vigtigste aspekt af processen: undertegnelsen et erhvervslejemål (Indsæt dramatisk musik her). En af de største fejltagelser mange iværksættere gør, når leasing kommercielle plads er ikke at læse lejekontrakten. Glem læse med småt. Når det kommer til en lease sin alle småt.
Ikke tro mig? Lad mig fortælle dig den sande historie om min ven, Homer, hvis navn jeg har ændret til beskyttelse af uvidende. Homer underskrevet en to årig lejekontrakt på en suite af kontorer for sin virksomhed. Som ejer af virksomheden Homer underskrevet på den stiplede linje og aftalt at personligt garantere betaling af lejemålet og til at overholde dens vilkår. Homer flyttede ind, og det var business as usual indtil udgangen af to år leasingperioden nærmede. Det var dengang, at Homer opdagede at undlade at læse lejekontrakten skulle være en meget kostbar fejltagelse.
Mod slutningen af to år lejeperioden Homer besluttet at flytte, men da han gav udlejeren hvad han troede var den sædvanlige 30 dage varsel, opdagede han, at lejekontrakten automatisk havde forlænget for endnu en toårig periode på 60 dage varsel punkt. Med andre ord, Homer var ikke klar over, at lejekontrakten krævede mindst 60 dages varsel at lade ejeren vide, at lejemålet ikke ville blive forlænget. Da Homer ikke vidste at han var forpligtet til at give mindst 60 dages varsel sin hensigt at fraflytte, lejemålet automatisk forlænget med yderligere to år. Og der var ikke en darn ting Homer kunne gøre ved det, men nå rundt og slag sig selv i hovedet for ikke at tage sig tid til at læse lejekontrakten.
Hvad var ejeren position, når Homer påpegede, at han ikke havde læst lejekontrakten, og derfor ikke var opmærksom på den 60 dage varsel? Udlejeren, mens sympatisk at Homers skæbne, holdt sig til sine kanoner og fortalte Homer, som han ville have at ære lejekontrakten, hvilket betød, at selv om Homer flyttede som planlagt, var han stadig på krogen for at betale leje for yderligere to år.
Den omstændighed, at udlejeren valgte at håndhæve leasingaftalen i stedet for at lade Homer ud af kniben gør ham en ond mand? Overhovedet ikke. Fra den udlejers synspunkt havde han intet andet valg end at håndhæve vilkår på lejekontrakten. Han havde en underskrevet kontrakt, der fortalte ham, at hans plads skulle lejes for de næste to år. Han havde ikke planlagt på rummet pludselig bliver ledig. At være en udlejer med unrented plads er ligesom at være en virksomhed med ingen betalende kunder. Tom plads betyder ingen indtægter fra udlejning gebyrer, hvilket betyder ingen penge til at betale pant betaling.
Som gamle ordsprog siger, “det er bare business…”
Sure, kan enhver udlejer med et hjerte føler sig dårligt, at Homer var uvidende om den auto-fornyelse klausul, men ikke så slemt, at de er villige til at risikere deres egne finansielle trivsel ved at have Homers plads sidde ledig. Den nederste linje er dette: om Homer læse lejekontrakten eller ej, er irrelevant. Homer underskrevet lejekontrakten, derved at acceptere dens betingelser, og derfor skal han holde op sin del af aftalen, periode.
Fra dette øjeblik, Homer flytter sin virksomhed på trods af ikke at kunne komme ud af sit gamle leje, og han vil fortsætte med at betale betaling på den frigjort plads for de resterende to år leasingperiodens eller indtil han kan fremleje i rummet. Selv da er Homer ikke fuldt ud af krogen fordi han vil stadig blive betragtet den juridiske lejeren medmindre sin sublessor indvilliger i at underskrive en ny lejekontrakt med udlejer. Forhåbentlig vil han bare have en anden gøre leasingydelserne.
Igen, moralske at denne historie er Læs THE LEJEMÅLET. Eller endnu bedre, har en advokat, læse det for dig. Jeg har lært i de år aldrig underskrive en juridisk dokument i nogen form uden at lade min advokat, gennemgå det, især hvis dokumentet involverer penge og min første fødte barn.
Her er et par andre punkter til at overveje før undertegnelsen et erhvervslejemål indgået.
Hvordan beregnes leasingforpligtelser? Den mest grundlæggende ligning til beregning af en leasingkontrakt betalingen finder antallet af kvadratfod gange prisen per kvadratfod, så amortizes, at over en 12 måneders span.
For eksempel, hvis du har 1,000 firkant feet og cost per kvadratfod er $12, ville det årlige leasingforpligtelser være $12.000. Divideret med 12 måneder ville den månedlige leasingforpligtelser være $1.000. Igen, dette er en forenklet scenario. Disse dage fleste kommercielle lejemål omfatter yderligere faktorer, der påvirker den endelige pris, som huslejestigninger, opererer udgift eskalering, fælles område afgifter mv.
Hvem betaler for hvad? Det er vigtigt at forstå præcis, hvad du betaler for. Er du ansvarlig for nogen omkostninger end leje? Vil du være ansvarlig for at betale din egen hjælpeprogrammer, for eksempel? Vil du have til at betale for parkering privilegier eller janitorial service? Der håndterer vedligeholdelse og reparationer?
Er der en eskalering klausul? Det er typisk, at lejemålet indeholder, hvad der er kendt som en optrapning klausul, der gør det muligt for udlejer at videregive øget bygning driftsudgifter til lejerne. Hvis din lease indeholder en sådan klausul, bør du bede om et loft på mængden kan af leasingforpligtelser stige over en given periode. Og hvis den eskalerende klausul nogensinde er aktiveret af ejeren du er i din fulde ret til at bede om en specificeret regnskab over de udgifter, der betragtes som årsag til din rejse i husleje.
Hvad leje stigninger kan der være? En meget vigtig faktor at vide, er dette: Hvis du forny rettigheden hvor meget kan udlejer gå på lejen? Det forventes, at lejen vil stige som ejendom værdier stigning. Hvis din udlejer kan leje plads til mere end du aftalt at betale for et år siden, er han i sin ret til at bede om stigningen. Men det ville være et mareridt, hvis din husleje pludselig fordoblet natten over. Forhandle stigningen inden du underskriver lejekontrakten. De fleste huslejestigninger beregnes med en procentsats, ikke ved faste satser.
Fornyelser og afslutninger. De fleste lejemål kræver, at du giver mindst 60 dages varsel, hvis du agter at opsige lejemålet og fraflytte ejendommen. Som Homer lært, forny mange lejemål også automatisk for endnu en periode medmindre du giver meddelelse senest 60 dage efter udløbsdatoen. Vide hvornår din lejekontrakt udløber og tidsforbruget til at give varsel.
Er en personlig garanti kræves? Hvad sker der, hvis din virksomhed går syd og ikke længere har råd til at gøre leasingforpligtelser? Er du så ansvarlig for at betale leje ud af din egen lomme? Formentlig så. De fleste udlejere insistere på en personlig garanti fra ejeren eller en officer af virksomheden. Det betyder, at selvom du gå fallit du er stadig personligt på krogen for den resterende del af lejemålet.
Endelig afklare alle punkter. Du skal være klar på ethvert punkt i lejemålet. Og hvis du ikke bede om en afklaring.
Præcis hvad rum du leasing? Hvem er ansvarlig for reparationer? Hvilke fælles områder vil du have adgang til? Hvem er ansvarlig for at vedligeholde de små ting, som holder den delte estrooms fyldt op med sæbe, håndklæder, og vigtigst, toiletpapir.
En lille detalje at overveje nu, men ikke når du pludselig finde dig selv uden sådanne faciliteter på det forkerte tidspunkt.
Her er til din succes!

Skriv et svar

Din e-mailadresse vil ikke blive publiceret. Krævede felter er markeret med *